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Mietzinsreduktion in der Schweiz: Der komplette Guide (2026)
Wenn der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt, kannst du eine Mietzinsreduktion beantragen. Kompletter Guide mit Schritt-für-Schritt-Anleitung, Vorlagen, Fristen und dem HelviNav Rechner.
André ·
Was ist der hypothekarische Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekarkredite in der Schweiz. Er wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) berechnet und veröffentlicht, nicht von der SNB. Die SNB beeinflusst den Zinsmarkt, aber der Referenzzinssatz für Mietverhältnisse fällt in die Zuständigkeit des BWO. Er wird vierteljährlich veröffentlicht: am 1. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember.
Dieser Satz ist wichtig für Mieter, weil er als rechtliche Grundlage für die Berechnung der Mietzinse dient. Wenn der Referenzzinssatz sinkt, kann der Mieter eine Mietzinsreduktion beantragen. Der Vermieter muss das Gesuch prüfen, kann es aber anfechten oder teilweise mit Inflation, Kostensteigerungen, Renovationen oder anderen rechtlichen Faktoren kompensieren.
Der Satz lag 2008 bei 3,5 % und sank schrittweise auf 1,25 % im September 2020. In den Jahren 2023/2024 stieg der Referenzzinssatz mit den steigenden Zinsen vorübergehend an. Später sank er wieder. Zum Zeitpunkt dieser Überprüfung beträgt der hypothekarische Referenzzinssatz 1,25 %. Überprüfe den aktuellen Satz immer auf der BWO-Website, bevor du dein Gesuch stellst.
Wann kannst du eine Mietzinsreduktion beantragen?
Du kannst grundsätzlich eine Mietzinsreduktion beantragen, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte (oder mehr) gegenüber dem Satz sinkt, der bei der letzten Festsetzung oder Anpassung deines Mietzinses galt.
Wichtige Regeln:
Die Senkung muss mindestens 0,25 Prozentpunkte betragen
Das Gesuch kann ab Inkrafttreten des neuen Satzes gestellt werden
Der Mieter kann das Gesuch schriftlich einreichen; der Vermieter muss es prüfen und innerhalb der gesetzlichen Frist antworten
Wenn du nicht fragst, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mietzins zu senken
Die Reduktion ist nicht rückwirkend. Sie gilt erst ab dem formellen Gesuch und normalerweise ab dem nächsten möglichen Vertragstermin unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Je früher du fragst, desto mehr sparst du.
Wie viel kannst du den Mietzins reduzieren?
Die Mietzinsreduktion wird auf der Grundlage des durchschnittlichen Hypothekarfinanzierungsanteils des Gebäudes berechnet. Der von den Schweizer Gerichten verwendete Referenzwert liegt bei 35 % bis 40 % des Nettomietzinses: also des Mietzinses ohne Nebenkosten. Die Nebenkosten (Heizung, Wasser usw.) fliessen nicht in die Basisberechnung der Reduktion ein.
Faustregel (von den Gerichten als Referenz verwendet):
Für jede Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte kann der Nettomietzins um etwa 2,91 % gesenkt werden (Referenzwert, vorbehaltlich rechtlicher Kompensationen).
Bei einem Mietzins von CHF 2 000/Monat kann eine Senkung um 0,25 Prozentpunkte eine Reduktion von CHF 56 bis CHF 60 pro Monat bedeuten.
Der genaue Betrag hängt von deiner spezifischen Situation ab: am besten verwendest du den HelviNav Rechner mit deinen Daten.
Schritt für Schritt: Wie du die Reduktion beantragst
Schritt 1: Überprüfe den aktuellen Referenzzinssatz
Überprüfe den aktuellen Satz auf der BWO-Website (bwo.admin.ch). Vergleiche ihn mit dem Satz, der galt, als du den Vertrag unterschrieben hast oder als der Mietzins zuletzt angepasst wurde.
Schritt 2: Berechne die dir zustehende Reduktion
Nutze den HelviNav Mietzinsrechner, um genau herauszufinden, wie viel du reduzieren kannst. Gib einfach deinen aktuellen Mietzins und den Referenzzinssatz aus deinem Vertrag ein: der Rechner erledigt den Rest.
Schritt 3: Bereite das formelle Gesuch vor
Das Gesuch muss schriftlich erfolgen (Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung) und sollte enthalten:
Deine Angaben (Name, Adresse, Mieternummer falls vorhanden)
Den aktuellen Referenzzinssatz und das Datum des Inkrafttretens
Den vorherigen Referenzzinssatz (aus deinem Vertrag oder der letzten Anpassung)
Den Betrag der Reduktion, den du beantragst
Den Hinweis auf die Senkung des Referenzzinssatzes und das Recht des Mieters, eine Reduktion zu beantragen
Schritt 4: Sende das Gesuch ab und warte auf Antwort
Der Vermieter oder die Verwaltung sollte innert angemessener Frist antworten. Lehnt er ab oder antwortet nicht, kann der Mieter innerhalb von 30 Tagen nach der Ablehnung die kantonale Schlichtungsbehörde anrufen. Bei Zustimmung gilt die Reduktion ab dem nächsten möglichen Vertragstermin unter Berücksichtigung der vertraglichen und gesetzlichen Fristen.
Schritt 5: Wenn der Vermieter ablehnt
Bei Ablehnung kontaktiere die Schlichtungsbehörde deines Kantons innerhalb der geltenden Frist (in der Regel 30 Tage nach der Ablehnung). Das Verfahren ist in den meisten Kantonen kostenlos oder kostengünstig, und für die erste Phase benötigst du keinen Anwalt.
Praxisbeispiel
Maria wohnt in Lausanne und zahlt CHF 2 200/Monat Nettomietzins (ohne Nebenkosten). Der Vertrag wurde 2020 unterschrieben, als der Referenzzinssatz bei 1,25 % lag.
Zum Zeitpunkt dieser Überprüfung liegt der Referenzzinssatz ebenfalls bei 1,25 %. In diesem Fall hätte Maria keinen Anspruch auf eine Reduktion, da der Satz seit Vertragsunterzeichnung nicht gesunken ist.
Aber stellen wir uns vor, der Satz sinkt um 0,25 Prozentpunkte (auf 1,00 %).
Ungefähre Reduktion: 2,91 % von CHF 2 200 ≈ CHF 64/Monat
Neuer ungefährer Nettomietzins: CHF 2 136/Monat
Ungefähre jährliche Ersparnis: etwa CHF 768/Jahr
Nutze den HelviNav Mietzinsrechner für deine eigene Berechnung.
Häufig gestellte Fragen
Kann der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn der Referenzzinssatz steigt? Ja, wenn der Satz um 0,25 Prozentpunkte oder mehr steigt, kann der Vermieter den Mietzins proportional erhöhen. Er muss dies jedoch formal mit dem offiziellen Formular tun und die gesetzlichen Fristen einhalten.
Ist die Mietzinsreduktion automatisch? Nein. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mietzins ohne Gesuch des Mieters zu senken. Du musst aktiv werden.
Kann ich eine Reduktion beantragen, wenn ich kürzlich umgezogen bin? Das kommt darauf an. Wenn der Mietzins auf der Grundlage eines anderen Referenzzinssatzes (dem zum Zeitpunkt der Unterzeichnung) festgelegt wurde, kannst du eine Reduktion beantragen, wenn dieser Satz seitdem gesunken ist.
Brauche ich einen Anwalt für die Beantragung der Reduktion? Nein. Das Gesuch ist einfach und du kannst es selbst stellen. Bei Ablehnung benötigt die Schlichtungsbehörde keinen Anwalt.
Was passiert, wenn das Gebäude verkauft wird? Der neue Eigentümer übernimmt die Bedingungen des Mietvertrags, einschliesslich des anwendbaren Referenzzinssatzes.
Gilt die Reduktion für den Brutto- oder Nettomietzins? Sie gilt für den Nettomietzins (ohne Nebenkosten). Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder andere Betriebskosten fliessen nicht in die Basisberechnung der Reduktion ein. Der endgültige Betrag kann geringer ausfallen, wenn der Vermieter rechtmässige Kompensationen geltend macht.
Offizielle Quellen
BWO: Aktueller und historischer hypothekarischer Referenzzinssatz
Die in diesem Guide aufgeführten Sätze und Werte basieren auf der schweizerischen Gesetzgebung von 2026. Jeder Fall kann je nach Kanton, Mietvertrag und spezifischen Bedingungen variieren. Die Regeln können abweichen, wenn der Vertrag Sonderklauseln enthält. Ich empfehle, den aktuellen Referenzzinssatz auf der BWO-Website zu überprüfen und bei Bedarf den Mieterverband zu konsultieren, bevor du das Gesuch stellst.